Результаты вашего поиска

Документы для продажи квартиры

Опубликовано Александр на 21.04.2017
| 0

Интервью Гасановой Лейлы Газанфаровны
юрист, советник юстиции 2 кл., стаж работы 13 лет


 — Какие документы должен подготовить продавец квартиры?

Во первых, это правоустанавливающие документы. Правоустанавливающие документы в каждом конкретном случае совершенно разные… Рассмотрим стандартную ситуацию — продажа квартиры без каких-либо обременений, без каких-либо социальных программ, например, «материнский капитал», «молодая семья», «жилище»… В этом случае продавец квартиры должен подготовить следующий пакет документов:

  • Правоустанавливающие документы на квартиру. Они могут быть самые разные. Это то основание, по которому человек приобрёл право собственности. К примеру, в РФ право собственности приобретается:
    • по договору о купле-продаже,
    • свидетельству о праве на наследство,
    • договору дарения,
    • любой договор, связанный с отчуждением квартиры,
    • по решению суда.
  • Выписка из ИГРН, подтверждающая актуальные сведения на его квартиру на момент отчуждения.
  • Кадастровый паспорт.
  • Факультативные документы:
    • выписка из домовой книги,
    • справка об отсутствии задолженности.
— Существует ли срок выписки из ИГРН?

Чем свежее, тем лучше. Для покупателя лучше иметь актуальные сведения как можно ближе к моменту сделки. Эта выписка подтверждает право собственности данного лица на эту квартиру, в ней так же отражены все сведения о жилом помещении,  наличие или отсутствие обременения. Если квартира находится под любым обременением — это можно увидеть в этой выписке.

Далее — кадастровый паспорт. Должно быть проведено кадастрирование объекта и выдан кадастровый паспорт на жилое помещение. В принципе, кадастровый паспорт указан в выписке ИГРН, но, лучше провести самостоятельно кадастровый учёт.

Если квартира приобретена по совместной сделке, то необходимо получить согласие супруга. Если лицо находилось в браке на момент приобретения квартиры, то на момент отчуждения так же требуется получить согласие супруга, причем согласие супруга должно быть нотариально удостоверено, форма есть у каждого нотариуса.

Если лицо представляет интересы владельца квартиры, действует по доверенности, то должна быть предоставлена эта доверенность, которая содержит в себе полномочия  представителя т. е.  какие действия он вправе совершать от имени законного владельца.

Существуют факультативные документы для проведения сделки, не обязательные, но желательные в первую очередь для покупателя. Во первых, это выписка из домовой книги, либо иной документ, подтверждающий, что там никто, либо кто-то прописан, но вынужден выписаться после сделки.

— А если там прописан ребёнок?

Если там прописан ребёнок, то желательно выписать его до сделки, потому что прописанные несовершеннолетние дети в квартире — это риск для покупателя, и мы должны его минимизировать т.е. заблаговременно выписать ребёнка в другую квартиру, либо заложить деньги под условие выписки ребёнка. Агентству предоставляется нотариально удостоверенное заявление о том, что родители обязуются выписать несовершеннолетнего в течение определённого срока. Это время соответствует времени, на которое мы арендуем банковскую ячейку и туда закладывается определённая сумма, доступом в ячейку является предоставление справки о том, что ребёнок прописан по иному адресу, чем адрес отчуждаемой квартиры. Вариантов подстраховать, обезопасить нашего клиента много.
Вторая факультативная справка — это справка об отсутствии задолженности. Бывают объекты, на которых висит определённый долг по коммунальным услугам, по квартплате, и он достаточно существенный. Вот покупатель и хочет видеть, что квартира не только юридически чиста, но и свободна от долгов. В случае наличия долга — сумма долгов вычитается из продажной стоимости квартиры, а  погашает её де-факто покупатель. Т.е. это справки, которые подтверждают, что квартира не обременена ни проживающими в ней жильцами ни долгами.

— Ещё есть какие-либо нюансы?

Нюансов в каждом конкретном случае бывает много. Например, для приобретения квартиры по ипотеке — собираем другой пакет документов, которые необходимы для банка.  Если мы участвуем в программе «Материнского капитала» — это другая ситуация.  Пенсионный фонд требует совершенно другой комплект документов… Мы работаем со всеми видами программ операций с недвижимостью.

— В чем преимущество использования агентства при покупке квартиры по ипотеке, ведь можно обратиться непосредственно в банк, там есть свои юристы?

Банк, как залогодержатель, предоставляет Вам деньги под залог квартиры. Банку все равно: будет ли эта квартира чиста или нет. Он в любом случае заберет квартиру, поскольку на ней обременение в его пользу. И по закону залогодержатель является кредитором первой очереди. При возникновении каких-либо неприятных ситуаций, какой риск ожидает  покупателя? Если Вы купили квартиру по ипотеке, в случае признания договора недействительным — квартира уйдет банку, а вы деньги уже потратили…

— А чем в этом случае может помочь агентство?

Агентство проверяет юридическую чистоту, обеспечивает минимизацию всех рисков на всех этапах сделки. Банк никоим образом не может обезопасить покупателя. Банк просто предоставляет деньги. И заберет квартиру в случае чего… Кроме того, на весь период существования ипотеки квартира обременена залогом в пользу банка. По этому банк — единственный защищенный субъект. Фактически именно банк приобретает квартиру, покупатель не вправе воспользоваться ей по своему усмотрению, пока не погасит кредит. Никакого согласия залогодержателя на юридические действия с недвижимостью до выплаты ипотеки не будет. Покупатель лишь может реализовывать два из трёх полномочий пользователя — владеть и пользоваться. Распоряжаться недвижимостью он не сможет. Во всех договорах ипотеки и Законе это указано. Без согласия залогодержателя ни закладывать, ни (иногда) даже сдавать квартиру в аренду нельзя. Банк всё это проверяет.

Выбор объекта недвижимости — это не единоразовый процесс. На пути выбора объекта клиент сталкивается с различными объектами, и каждый из этих объектов необходимо проверить, посмотреть подходит-не-подходит, что с документами и т.д.. Еще раз подчеркну — это не единоразовый процесс. И не каждый собственник к этому готов. Это и переговоры, и проверки, документация.. Все те вещи, которые мы обсуждали, связанные с готовностью объекта под ипотеку. Процесс этот достаточно сложный… Лучше обращаться в агентства недвижимости, чем работать напрямую с банком.

Взаимодействуя с профессионалами рынка недвижимости, которые оказывают качественную услугу, покупатель, в любом случае, экономит время, свои деньги, нервы и может быть уверен в дальнейшем, что сам объект недвижимости юридически чистый, и минимизирует за счет этого свои риски. Это почти как страховка. За страховку люди платят минимальные деньги, но имеют возможность потом, в случае неприятностей, получить какую-то компенсацию.